彭满枝诉彭秀洪等房屋买卖案 

　　(一)首部

　　1．判决书字号

　　一审判决书：广西壮族自治区梧州地区贺县人民法院(1995)贺民初字第87号。

　　二审判决书；广西壮族自治区梧州地区中级人民法院(1995)梧地民终字第130号。

　　2．案由：房屋转让纠纷。

　　3．诉讼双方

　　原告(被上诉人)：彭满枝。

　　被告(上诉人)：彭秀洪。

　　委托代理人，秦声，柳州市正大律师事务所律师。

　　第三人(上诉人)：冯奇。

　　4．审级：二审。

　　5．审判机关和审判组织

　　一审法院：广西壮族自治区梧州地区贺县人民法院。

　　合议庭组成人员：审判长：陈贺强；审判员：欧有焕、黄宗图。

　　二审法院：广西壮族自治区梧州地区中级人民法院。

　　合议庭组成人员：审判长：黄献年；审判员：潘延南；代理审判员：黎永忠。

　　6．审结时间

　　一审审结时间：1995年8月4日。

　　二审审结时间：1995年11月30日(经本院院长批准依法延长审限)。

　　(二)一审诉辩主张

　　1．原告彭满枝诉称：1992年贺县人民政府按政策归还的八步镇东宁街43号房屋二层楼，后因争执经法院(1992)民判字第79号民事判决书确认产权归彭满枝、彭秀洪、彭惠华、彭惠贞四人共有。为了便利今后的管理和使用，彭秀洪、彭惠华、彭惠贞先后将属其所有的份额自愿转让给我，彭惠华、彭惠贞及时与我办理了转让手续。因被告彭秀洪工作在柳州，也于 1993年9月22日写了转让信立据给贺县房管所，声明将她所属份额转让给我。1994年7月 15日被告与第三人冯奇一起从柳州回八步收了我付给她们的房屋转让费人民币5000元，被告立写了收据交我收执。因当时彭秀洪说身份证忘记带回八步，故未能及时办理公证手续，后被告提出翻悔。为此，请求法院确认我与被告的房屋转让协议有效。

　　2．被告彭秀洪辩称：我与原告房屋转让一事，是一种“亲情”思想促使下的姐妹之间的私人转让，也是一种对城市私有房屋私买私卖的私人交易，这种交易完全违反了国家有关城市私有房屋管理的规定，是违法的，是一种不具备法律效力的错误行为。而原告认为已完成自愿转让的事实，这是没有法律依据的，因而该事实不能成立，对已收取的房屋转让费本人将如数退还。

　　3．第三人冯奇主张：被告彭秀洪所继承的份额，是在我与被告夫妻关系存续期间继承得来的，已转化为夫妻共同财产，被告未征得我同意，与原告之间达成的房屋转让协议是无效的。

　　(三)一审事实和证据

　　贺县人民法院经审理查明：原告彭满枝与被告彭秀洪是同胞姐妹关系，被告彭秀洪与第三人冯奇是夫妻关系。原告与被告、第三人讼争的房屋位于贺县八步镇东宁街43号房屋前座第二层楼房中的21．75平方米。43号房屋前座在1959年已纳入私房改造。1990年8月 22日，贺县人民政府以贺改房(1990)2号文件决定将该屋第二、三层退还给原房主。1991年，原告、被告及其姐妹等人为继承分割该房屋而发生纠纷，经贺县人民法院(1992)贺民初字第79号民事判决书判决，确认贺县八步镇东宁街43号房屋前座第二层楼房产权归原告、被告及其姐妹彭惠贞、彭惠华四人共有，被告彭秀洪所占一半产权，折人民币为4375元；第三层产权归彭惠贞所有。为了今后对该房屋方便管理和使用，彭惠华、彭惠贞先后将其所属的份额自愿转让给原告彭满枝，并完善了房屋转让手续。原告、被告也多次书信来往协商转让房屋之事，被告彭秀洪也表示将属其的份额转让给原告彭满枝，价款人民币5000元，并于 1993年9月22日书写证明给贺县房屋管理所，言明：“我决定将我所分得的八步东宁街43号二楼21．75平方米面积(我所得的部分)转让给我姐彭满枝，请按有关规定给其办理转入手续。”1994年7月15日，被告彭秀洪与第三人冯奇一起来八步，向原告彭满枝收取了房屋转让费人民币5000元，并由被告彭秀洪立写收款收据交原告彭满枝收执，收款时第三人冯奇在场未提异议。因当时没携带身份证，因此，不能及时办理产权过户手续。1994年4月14日，彭惠贞将第三层楼房产权转让给原告彭满枝。1994年9月30日，原告彭满枝向国家购买了该房的第一层房屋。1995年1月被告彭秀洪向原告彭满枝提出房屋转让协议无效，双方发生纠纷。原告彭满枝于1995年3月20日向贺县人民法院起诉，请求确认房屋转让有效。

　　上述事实有下列证据证明：

　　1．贺县人民政府贺改房(1990)2号文件。

　　2．贺县人民法院(1992)民判字第79号民事判决书。

　　3．原告彭满枝与被告彭秀洪协商转让房屋的书信。

　　4．被告彭秀洪写给八步房管所要求房管所办理其份额转给原告彭满枝的信件。

　　5．贺县房管所的证明。

　　6．原告彭满枝领取的贺县八步镇东宁街43号房屋前座除第二层中的21．57平方米的房屋所有权证。

　　7．受诉人民法院的调查笔录、开庭笔录。

　　(四)一审判案理由

　　贺县人民法院认为：被告彭秀洪将其在贺县八步镇东宁街43号前座第二层楼房所占的份额21.5平方米转让给原告彭满枝是在双方完全出于善意和自愿协商基础上约定的，被告已领取价款，并无欺骗胁迫行为。被告向原告领款时，第三人冯奇也在场，并未就此提出异议。原告、被告及第三人的房屋转让有效，原告的诉讼请求应予支持。被告、第三人提出房屋转让协议无效，理由不充分，不予支持。

　　(五)一审定案结论

　　广西壮族自治区梧州地区贺县人民法院依照《中华人民共和国民法通则》第一百一十一条的规定，作出如下判决：

　　原告彭满枝与被告彭秀洪及第三人冯奇讼争的八步镇东宁街43号前座第二层21．75平方米的房屋转让有效。

　　诉讼受理费人民币210元由被告彭秀洪负担。

　　(六)二审情况

　　1．二审诉辩主张

　　(1)上诉人彭秀洪、冯奇诉称：我们的房子是私房，根据国家有关法律规定买卖房屋须到房屋管理机关办理过户手续。现被上诉人彭满枝没有办理房屋转让手续，房屋转让是无效的，我们提出翻悔是合法合理的，一审法院认定房屋转让有效错误。请求二审法院撤销原判，重新作出正确的判决。

　　(2)被上诉人彭满枝辩称：上诉人转让房屋给我是自愿的，也收了我的购房款，由于当时他们没有带身份证来，所以没有过户。现他们转让房屋给我已有两年多，又提出转让无效是没有理由的，一审法院判决是正确的。

　　2．二审事实和证据

　　梧州地区中级人民法院经审理查明，确认了一审法院查明的对讼争房屋的产权、转让和发生纠纷的事实。

　　除一审法院收集的证据外，并补充收集下列证据：

　　(1)双方当事人的陈述。

　　(2)上诉人回八步探亲，没有携带身份证的证明。

　　3．二审判案理由

　　梧州地区中级人民法院经审理认为：上诉人在1993年得回房屋之后，多次书信给被上诉人表示转让其份额，并要求房管部门为被上诉人办理过户手续，上诉人也向被上诉人收取了房屋转让费，上诉人与被上诉人的房屋转让行为事实上已经完成。没有办得产权转让手续，是由于上诉人没有携带身份证一同与被上诉人到房管部门办理所致。其过错在上诉人。被上诉人一直管理使用讼争之屋，上诉人无异议，现上诉人翻悔显失公平。东宁街43号房屋前座第一、第二、第三层除第二层的一半是上诉人外，其余都是被上诉人所有。上诉人所占房屋的份额极少，且又在柳州市有房屋居住工作，现东宁街43号房屋前座已有54年的历史，房屋已残旧破烂，急需改建。根据公平原则和案件的实际情况，为方便今后的改建，有利于改善居住条件，有利于管理和生活，一审法院判决上诉人与被上诉人转让的房屋份额有效并无不妥。上诉人上诉所提理由不能成立，不予支持。被上诉人彭满枝要求确认上诉人转让其房屋份额有效，其理由成立，应予支持。被上诉人彭满枝应到房管部门补办房屋转让手续。

　　4．二审定案结论

　　广西壮族自治区梧州地区中级人民法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第(一)项之规定作出判决：

　　驳回上诉，维持原判。

　　案件受理费人民币365元由上诉人彭秀洪、冯奇负担。

　　(七)解说

　　买卖或转让城市(镇)私有房屋，是解决当前房屋供求矛盾，调剂公民之间住房的有效方法，买卖或转让城市(镇)私有房屋而引起的纠纷近年来有增多的趋势，这些房屋买卖或转让纠纷又经常是由于某种原因没有办理法定的所有权转移手续，一方翻悔而发生。对于房屋买卖或转让纠纷，只要没有办理产权转移手续是否一概认定无效呢?1983年12月17日国务院发布施行的《城市私有房屋管理条例》的规定，其核心内容就是指进行城市私有房屋买卖或转让，都要办理房屋买卖或转让的过户手续。最高人民法院于1987年12月10日作出了(1987)民他字第42号《关于如何具体适用最高人民法院<关于贯彻执行民事政策法律若干问题的意见>第五十六条规定的批复》，就如何适用国务院上述条例，明确指出：“《意见》第五十六条规定的精神，只适用于解决《条例》实施前的历史遗留问题；《条例》实施后，人民法院审理这类案件，应严格按照《条例》的规定办理。”对这个原则性的司法解释，我们应当结合现实生活中的复杂情况，对具体的案件作具体的分析，有条件地承认其房屋买卖或转让关系有效。就本案来说，是房屋共有人将属其所有的份额转让给其他共有人，促成产权人的单一化。该案的上诉人夫妇均不在讼争房屋的所在地八步，而在柳州市居住工作，被上诉人在八步工作。上诉人将其继承房屋所得的43号前座第二层的一半面积，即21．75平方米，通过书信与被上诉人的要约和承诺，达成了以人民币5000元的价款转让其房屋份额的协议。上诉人之间是夫妻关系，一起来八步向被上诉人收取房屋款，上诉人冯奇在场亦未提异议，可以说明夫妻是商量同意才定的，退一步说没有商量但根据《民法通则》第六十六条规定：“本人知道他人以本人名义实施民事行为而不作否认表示的，视为同意。”上诉人冯奇说不经其同意于理于法均不符。该协议是上诉人与被上诉人的真实意思表示，房屋价款比原来的高，是双方约定，符合房屋买卖的实质要件。协议达成后，被上诉人依约交清了房款给上诉人，上诉人又将其房屋交给了被上诉人，完成了实物上的交付，被上诉人也实际管理和使用了讼争房屋，这说明双方各自履行了其基本义务，也享受了权利。由于房屋买卖或转让要办理产权转移手续，上诉人也有义务拿身份证为被上诉人到房管机关办理手续。而上诉人的房屋转让没有办理产权转移手续，其责任在上诉人。上诉人得知被上诉人购得43号前座第一层后即提出翻悔，其理由是不正当的，准许其翻悔又显失公平。根据《中华人民共和国民法通则》第一百一十一条规定：“当事人一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定条件的，另一方有权要求履行或者采取补救措施，并有权要求赔偿损失。”最高人民法院《关于贯彻执行<民法通则>若干问题的意见(试行)》第八十五条规定：“财产所有权尚未按原协议转移，一方翻悔并无正当理由，协议又能够履行的，应当继续履行；如果协议不能履行，给对方造成损失的，应当负赔偿责任。”二审法院在核实案件事实的情况下，依照我国法律司法解释和上诉人故意设置障碍以及案件的实际情况，作出驳回上诉，维持原判的判决，并查令被上诉人到房管部门补办房屋转让手续，完成法律程序上的交付是妥当的。这样处理有利于城乡建设和公民居住条件的改善，有利于稳定住房秩序，方便群众生产、生活，同时又能解决原共有人的居住或迁址等困难问题，避免了纠纷的再出现，体现了原则性和灵活性相结合的法制原则，这样判决是适当的、可取的。冯奇与彭秀洪是夫妻关系，依法其对彭秀洪继承所得的房屋享有共同的权利。一审法院将冯奇追加为第三人是错误的，应追加其为共同被告。