陈爱明诉陈木坤房屋买卖案
(一)首部
1判决书字号
一审判决书：福建省长泰县人民法院(1998)泰民初字第50号。
二审判决书：福建省漳州市中级人民法院(1998)漳民终字第558号。
2案由：房屋买卖纠纷。
3诉讼双方
原告(上诉人)：陈爱明，男，1967年7月8日出生，汉族，个体户，住长泰县武安镇人民路18号。
诉讼代理人：严明，南靖县教育局退休干部，住漳州市官园大学甲8—4房。
被告(被上诉人)：陈木坤，男，1960年6月27日出生，汉族，长泰县古农农场龙东作业区农民，住长泰县武安镇龙泉南路18号101房。
诉讼代理人：薛惠金，系陈木坤之妻，农民，住址同上。
4审级：二审。
5审判机关和审判组织
一审法院：福建省长泰县人民法院。
合议庭组成人员：审判长：林立；审判员：黄丽新、薛建美。
二审法院：福建省漳州市中级人民法院。
合议庭组成人员：审判长：黄喜宝；代理审判员：张雁闽、黄智明。
6审结时间
一审审结时间：1998年6月19日。
二审审结时间：1998年12月26日。
(二)一审情况
1一审诉辩主张
(1)原告陈爱明诉称：我于1996年12月14日向被告陈木坤购买址在古农农场龙乐作业区榕树下池塘边的二层楼房一座，价值28 000元，有合约为据。当时付款22 000元，尚有6 000元约定在办理产权转移时付清，至1997年6月间我向被告索取建房手续或房产证以办理产权转移手续，但被告无法提供，因此，请求确认买卖关系无效，我返还被告楼房，被告返还我购房款。
(2)被告陈木坤辩称：我与原告签订房屋买卖协议属实，但我未实际收到购房款22 000元，当时武安镇十里村村民薛碧山向原告借款，我口头提供担保。期满后，薛碧山无法还款，原告强求我以楼房折价偿还，才签订了房屋买卖协议，现要求原告偿还欠房款6 000元，驳回其诉讼请求。
2一审事实和证据
长泰县人民法院经审理查明：原告陈爱明系被告陈木坤之妹夫。1996年12月14日，原告与被告签订房屋买卖协议，内容为：(1)房屋情况：榕树下池塘边一座二层九间楼房，占地100平方米；(2)甲方(陈木坤)想在其他地方重建而出售该房，乙方(陈爱明)住房交通不便，且剩有部分资金，对该房较满意；(3)经双方协商同意，以现金交易，该楼以28 000元成交，即日起生效，楼房为乙方所有；(4)乙方购房尚欠甲方6 000元整，至1997年6月底还清等等。后原、被告当即结清款额22 000元，原告接管了该楼房，并供原告父亲陈旺根居住至今。
另查明，长泰县土地管理局证实，陈木坤所购买的地皮，经审查，可依有关规定予以确权发证。
上述事实，有原、被告签订的楼房买卖协议；长泰县土地管理局证明和原、被告陈述笔录为凭，经庭审质证，足以认定。
3一审判案理由
原告与被告买卖址在长泰县古农农场龙乐作业区榕树下池塘边二层九间楼房关系明确，且自愿协商签订了买卖协议，原告也已交付绝大部分房款，自买卖协议签订后实际使用和管理该楼房至今，又没有其他违法行为，因此，1996年12月14日原、被告签订的楼房买卖协议有效，具有法律约束力。原告主张确认买卖行为无效，请求相互返还房屋与房款，理由不能成立，不予支持。被告主张原告偿还未付房款6 000元理由成立，予以采纳；但必须向原告提供土地使用证和房产证。
4一审定案结论
长泰县人民法院依照《最高人民法院关于贯彻执行民事政策法律若干问题的意见》第五十六条之规定，作出判决如下：
(1)原告陈爱明与被告陈木坤于1996年12月14日签订的楼房买卖协议有效。
(2)被告陈木坤应在本判决生效后一个月内提供给原告讼争楼房的土地使用证和房产所有权证，原告陈爱明在收到讼争楼房合法手续的同时，付清尚欠被告陈木坤房款6 000元。
诉讼费用890元，由原告负担800元，被告负担90元。
(三)二审诉辩主张
1上诉人陈爱明诉称：讼争房屋系被上诉人陈木坤于1993年未经审批非法占地所建，属违章建筑，依法不得买卖；《最高人民法院关于贯彻执行民事政策法律若干问题的意见》第五十六条只能适用于土地法实施前有合法产权依据的房屋买卖，而不能适用于违章建筑的房屋买卖；被上诉人所购买的地皮能否确权发证，不属于法院职能管辖范围，且法院不能以未实现的条件作为判决依据。因此，原判认定事实失实，适用法律错误，请求撤销原判，改判双方房屋买卖关系无效，各自返还财产。
2被上诉人陈木坤辩称：当时被上诉人妻弟薛碧山向上诉人借款，我口头提供担保，期满薛碧山无法还款，上诉人要求我将房屋折价偿还。签订协议时，上诉人也知道我无房屋手续，原审判决后，已领取了土地使用权证，请求维持原判。
(四)二审事实和证据
二审经审理查明：讼争的房屋址在长泰县古农农场龙东作业区榕树下池塘边，为二层九间楼房，占地面积977平方米，系被上诉人陈木坤在其1992年6月28日向古农农场龙乐作业区所购买的35平方米厕所地(约定今后改造必须作为种植香蕉用地)基础上，于1993年未经审批而扩占所建。1996年12月14日，陈木坤将该楼房卖给其妹夫陈爱明，双方签订一份买卖协议，载明该楼房以现金28 000元成交，陈爱明当即交付22 000元，尚欠6 000元待1997年6月前付清。1997年6月底，陈爱明向陈木坤索要房屋相关产权手续，陈木坤提供不出，陈爱明即让其父搬出房屋退还陈木坤并要求陈木坤归还22 000元购房款，陈木坤不同意，双方发生纠纷，陈爱明即于1998年2月9日具状诉至原审法院。本案二审期间，陈木坤于1998年8月20日一日之间补办了讼争房屋的土地使用权证。
上述事实，有下列证据证明：
1陈木坤与龙东作业区签订的购买旧厕所协议。
2陈木坤与陈爱明订立的楼房买卖协议。
3陈木坤所填土地登记审批表。
4陈木坤的国有土地使用证及缴款收据。
(五)二审判案理由
讼争的房屋系被上诉人陈木坤于1993年间未经审批私自所建，属于非法占地建房，该房屋无合法产权依据，其与上诉人陈爱明所签订的房屋买卖行为无效。上诉人提出讼争房屋系违章建筑，原判认定事实有误，适用法律错误等理由，经查有事实和法律依据，上诉有理，应予采纳，要求解除双方房屋买卖关系的理由成立，依法应予支持。讼争房屋没有合法产权依据而予以买卖，双方均有过错，应当相互返还各自取得对方的财产，承担相应的过错责任。
(六)二审定案结论
漳州市中级人民法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第(二)、(三)项及《中华人民共和国民法通则》第五十八条第(五)、(七)项之规定，判决如下：
1撤销长泰县人民法院(1998)泰民初字第50号民事判决。
2陈爱明与陈木坤之间的房屋买卖关系无效。
3陈木坤应于本判决生效后一个月内返还陈爱明购房款人民币22 000元。
本案一、二审案件受理费各890元，由上诉人陈爱明各负担267元，被上诉人陈木坤各负担623元。
(七)解说
从表面上看，本案是一起普通的农村房屋买卖纠纷案件。原被告双方自愿协商签订了房屋买卖协议，原告也交付了绝大部分房款，并已实际使用和管理了讼争房屋，又无“其他违法行为”。这些情况符合《最高人民法院关于贯彻执行民事政策法律若干问题的意见》第五十六条的规定，原审法院据此认定该房屋买卖协议有效似乎并无不当。而实际上，本案涉及到了非法占用耕地建房如何处理以及买卖此房屋是否有效、法律是否保护的问题。在审理过程中，
二审法院着重把握以下三个问题：
1关于讼争房屋的性质问题，也就是说该讼争房屋是合法建筑还是违法建筑
这是判别买卖房屋是否有效的首要前提。房屋是不是合法建筑，一看有无土地使用权，二看有无合法建房审批手续。经二审查明，本案被告陈木坤于1992年6月28日以800元的价格向其所在的农场购买一座原址在该讼争房屋的旧厕所，面积为35平方米，当时约定今后改造必须作为种植水果用地。1993年，陈木坤即在此基础上，未经申请审批建造了该讼争楼房，面积扩大到了977平方米。很明显，陈木坤最多只对35平方米原厕所地有使用权，而且，当时约定今后改造必须作为水果用地，说明这块土地属耕地。根据1988年12月29日修改后的《土地管理法》第三十八条和1991年1月4日国务院发布的《土地管理法实施条例》第二十五条的规定，农村村民建住宅需要使用土地的，应当先向农村集体经济组织或者村民委员会提出用地申请，经村民代表会或者村民大会讨论通过后，报人民政府批准；其中需要使用耕地的，由乡级人民政府审核，经县级人民 政府土地管理部门审查同意后，报县级人民政府批准。陈木坤不但没有向农场作业区提出用地申请，也未经县、乡两级政府的审核批准，即擅自改变土地用途，扩占耕地建造房屋。因此，讼争房屋属于违法建筑，依据《土地管理法》第45条之规定，农村居民未经批准非法占用土地建住宅的，应当责令退还非法占用的土地，限期拆除或者没收在非法占用的土地上所建的房屋。
2关于讼争房屋能否确权的问题
原审法院在判决前，向县土地管理部门作过调查，土地管理部门证明陈木坤所购买的地皮(35平方米)可依有关规定予以确权发证，陈木坤也直到1998年8月20日(二审诉讼期间)才补办到讼争房屋(977平方米)的土地使用权。即便如此，根据闽政(98)第4号《福建省人民政府关于非农业建设用地清查补充规定的通知》第五项关于重新办理用地手续问题规定：凡未批先用、少批多占土地的违法用地项目，在1992年之后，建房属违章建筑，经清查发证，确认其为土地使用权人，若国家征用土地或统一规划，一律无条件拆除，不予补偿。被告陈木坤虽可依此规定补办土地使用证，但据房管部门证明，由于陈木坤无法提交建房审批手续，他仍然不能办理房屋产权证。更何况他直到二审诉讼期间才补办到土地使用证，而且据二审法院调查发现土地管理部门还存在违法办证的问题。原被告1996年买卖房屋时，即约定先付22 000元，余6 000元在1997年6月底前双方办理产权转移时付清。由于原告于1997年6月底向被告索要房屋产权手续，被告无法提供，原告即搬出该房退还被告，并于1998年2月即起诉要求解除买卖协议。
3关于适用法律的问题
原审判决的法律依据是《最高人民法院关于贯彻执行民事政策法律若干问题的意见》第五十六条。而最高人民法院在(1987)民他第42号关于如何具体适用该《意见》第五十六条规定的批复中，明确指出该规定的精神，只适用于解决国务院1983年《城市私有房屋管理条例》实施前的历史遗留问题，条例实施后，人民法院审理这类案件，应严格按照《条例》规定办理。可见，《意见》第五十六条适用的条件一是国务院《条例》实施前，即1983年；二是只有买卖手续不完整，才可确认买卖关系成立，其前提是买卖的房屋产权明确合法。此精神同样适用于农村私有房屋的买卖。国务院1982年的《乡村镇建房用地管理条例》，规定农村村民个人建房必须办理申请、审查、批准手续，不得擅自占地建房。此后，1987年1月1日起施行并于1988年12月29日经修改的《土地管理法》，以及国务院和福建省人民政府于1991年先后制定的土地管理法《实施条例》和《实施办法》都对该问题作了相应的规定。漳州市人民政府在1991年《关于土地使用权和房屋所有权登记工作中违法用地和违章建筑处理规定》中，明确规定：凡1987年1月《土地管理法》施行以后的违法用地，严格按照《土地管理法》、《福建省土地管理实施办法》和省委闽委(1990)12号文件等规定处理；凡1988年7月1日以后的违章建筑，原则上予以拆除。本案讼争房屋1993年才建造，明显违反了有关法律、法规或规章的规定，原审判决仍然适用最高人民法院《意见》第五十六条的规定，判决认定该房屋买卖协议有效，显然是错误的。
综上，二审法院依法销撤原判，改判该房屋买卖关系无效，双方各自返还所取得的财产是正确的。判决后，二审法院还对本案中存在的问题，向土地管理部门提出了司法建议。
