叶品波诉赵景秋房屋买卖案
(一)首部
1判决书字号
一审判决书：新疆维吾尔自治区阿克苏市人民法院(1993)阿市法民初判字第560号。
二审判决书：新疆维吾尔自治区阿克苏地区中级人民法院(1994)阿中法民终字第279号。
2案由：房屋买卖纠纷。
3诉讼双方
原告(被上诉人)：叶品波，男，汉族，54岁，阿克苏市第二建筑公司工人，住英阿瓦提路
居民点。
诉讼代理人：袁健民，阿克苏地区中王律师事务所律师。
被告(上诉人)：赵景秋，男，汉族，31岁，住英阿瓦提路居民点。
4审级：二审。
5审判机关和审判组织
一审法院：新疆维吾尔自治区阿克苏市人民法院。
合议庭组成人员：审判长：张鲁川；代理审判员：郭敏辉；代理审判员：马荣。
二审法院：新疆维吾尔自治区阿克苏地区中级人民法院。
合议庭组成人员：审判长：白浩敏；代理审判员：顾金友；代理审判员：李伟力。
6审结时间
一审审结时间：1994年4月19日。
二审审结时间：1994年8月18日。
(二)一审情况
1一审诉辩主张
(1)原告叶品波诉称：1992年元月11日，经买卖双方私下达成协议；将自己187.8平方米
二层楼房卖给被告。买卖成交后，被告付给34000元，原告将房屋交给被告居住，并将房产
证也交给被告。由于被告当时无阿克苏城市户口，无法办理房屋过户手续，加之原告当时法
律意识淡薄，不懂国家有关房屋买卖的法律规定，故未办理过户登记。现要求被告退还房屋，
原告愿将房价款退还被告。
(2)被告赵景秋辩称：与原告买卖房屋是在自愿平等的基础上达成协议的，而且已支付了价
款，并实际执管房屋，并非不愿办理房产过户手续，而是原告看房屋价格上涨，认为自己卖
房吃亏而翻悔。被告与原告签有房屋买卖协议，并已房款两清，故不同意退房。
2一审事实和证据
新疆维吾尔自治区阿克苏市人民法院经开庭审理，收集核实证据，查明：
1992年1月11日，原、被告双方签订了房屋买卖协议，协议载明：叶品波自愿把个人坐落
在英阿瓦提居委会的187.8平方米的二层9间楼房，实占土地总面积274.2平方米，作价34000
元卖给赵景秋。买方先预付1万元，待叶品波将房内维修完毕，经赵景秋验收后，赵景秋付
清余款24000元，叶品波把房地产证交给赵景秋。以后办理房地产权过户手续时，叶品波必
须大力协助。协议签订后，原告如约将房屋维修完毕，赵景秋验收后，即搬进居住，并将余
款付清。叶品波将房产证交给赵景秋。由于当时赵景秋户口不在阿克苏市，而未办房产过户
手续。1993年6月，被告赵景秋将户口迁至阿克苏市，即向原告提出办理过户手续，原告
拒绝，并于1993年8月9日向法院起诉。
上述事实有下列证据证明：
(1)当事人双方1992年1月11日签订的合同；
(2)当事人陈述、证人证言等。
3一审判案理由
(1)任何单位或个人不得私自买卖城市私有房屋；
(2)买卖城市私有房屋，卖方须持房屋所有权证和身分证明，买主须持购买房屋证明和身分
证明，到房屋所在地房管机关办理产权变更手续；
(3)原、被告虽已房款两清，但未根据《城市私有房屋管理条例》第九条规定，办理房屋产
权变更手续，因此该买卖行为属无效民事行为。
4一审定案结论
阿克苏市人民法院依照《中华人民共和国民法通则》第五十八条第(五)项、第(七)项及国务
院《城市私有房屋管理条例》第九条规定，判决如下：
(1)187.8平方米的房屋所有权仍归叶品波。
(2)原告叶品波退还赵景秋房价款34000元。
案件受理费1370元，由被告负担。
（三）二审诉辩主张
1上诉人赵景秋上诉称：双方房屋买卖合同签订后，上诉人已付清房款并已实际占有使用房
屋，被上诉人业已交清房产手续，双方的这一买卖是自愿平等，有偿的。合同签订后，因房
价上涨，被上诉人为谋取更高房价款，置上诉人多次要求办理产权变更手续的请求于不顾，
拒不协助上诉人办理过户手续。其翻悔行为应不予支持。恳请二审法院确认该房屋产权归上
诉人所有，并责令被上诉人协助上诉人办理产权变更手续。
2被上诉人辩称：房屋买卖虽属自愿、平等、有偿的，但未通过房产部门办理产权登记手续，
属非法交易。违背了《城市私有房屋管理条例》的有关规定。因此，该房屋买卖无效。导致
无效的原因是双方都是法盲，双方均有过错，因此，原审法院判决房屋买卖无效，并互不承
担其他责任，符合事实和法律规定，恳请二审法院维持原判。
(四)二审事实和证据
新疆维吾尔自治区阿克苏地区中级人民法院经审理，认为一审法院认定的案件事实和采纳的
定案证据，既有双方当事人签订的买卖协议为书证，又为双方当事人的陈述所印证，应予肯
定。
(五)二审判案理由
上诉人与被上诉人之间的房屋买卖平等、自愿、有偿，其意思表示真实，并立有契约，买房
业已交付了房款，并实际使用管理了房屋，且没有其他违法行为，只是买卖手续不完善，应
认定买卖关系有效，但应着其补办房屋买卖手续。被上诉人叶品波为获得更高房屋价款而翻
悔，要求退房退款的请求，损害了上诉人的利益，应不予支持。原审法院仅以双方未办买卖
手续为由，认定该房屋买卖关系无效欠妥。
(六)二审定案结论
新疆维吾尔自治区阿克苏地区中级人民法院依照《中华人民共和国民法通则》第四条，最高
人民法院1984年8月30日《关于贯彻执行民事政策法律若干问题的意见》第五十六条及《中
华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第(二)项之规定，判决如下：
1撤销阿克苏市人民法院(1993)阿市法民初判字第560号民事判决。
2赵景秋与叶品波的买卖协议有效。叶品波应按协议约定于判决生效后2个月内协助赵景秋
办理产权登记手续。
一、二审案件受理费各为1370元，均由叶品波负担。
(七)解说
本案一、二审认定的事实和采纳的证据是一致的，案件事实清楚，证据充分，双方当事人对
买卖事实也供认不讳，实质问题是该房屋买卖合同是否有效。
最高人民法院1984年8月30日《关于贯彻执行民事政策法律若干问题的意见》第五十六条
规定："买卖双方自愿，并立有契约，买方已交付了房款，并实际使用和管理了房屋，又没
有其他违法行为，只是买卖手续不完善的，应认为买卖关系有效，但应着其补办房屋买卖手
续。"1993年11月24日最高人民法院印发的《全国民事审判工作座谈会纪要》指出："审
理房地产案件，应尊重合同双方当事人的意思表示。只要双方当事人的约定不违反法律政策，
不损害国家利益、公共利益和他人利益，就应维护合同的效力；一方当事人以法律没有规定
为由，否认合同效力，不应予以支持。因合同履行发生纠纷，只要合同能全部履行，或能部
分履行的，就应全部履行或应部分履行。不能用赔偿损失代替合同的履行。"叶品波与赵景
秋之之间的房屋买卖合同是在平等，自愿、等价有偿的条件下订立的，叶品波已将房屋及产
权证交给赵景秋，赵景秋已付清房款，且已实际使用和管理了房屋达1年半之久。叶品波由
于房价上涨而翻悔，拒绝办理房屋产权过户手续，违反了民法诚实信用的原则。《城市私有
房屋管理条例》规定，买卖房屋双方应到房产管理部门进行房屋产权变更登记，这一规定体
现了国家对不动产的监督和管理，以此保障人们对基本生活资料和生产资料的安全以及交易
的安全，防止房屋交易中的偷税漏税行为，我国现行法并未明确承认物权行为概念及制度，
《城市私有房屋管理条例》的上述规定是对房屋买卖合同的形式要件所作的规定，它与《民
法通则》第七十二条关于不动产物权变动的规定并不矛盾。所以，本案二审法院本着诚实信
用的民法原则，根据合同当事人双方的真实意思表示及合同内容的合法性而确认合同有效，
并因而对一审处理结果予以改判，这是合情、合理、合法的。
