郑满花诉郑玉花、郑福民确认房屋产权和房屋买卖纠纷案
(一)首部
1 判决书字号
一审判决书：浙江省磐安县人民法院磐法(1991)安民字第31号。
二审判决书：浙江省金华市中级人民法院金中法(1992)民终字第19号。
2 案由：房屋确权、房屋买卖纠纷。
3 诉讼双方
原告(被上诉人)：郑满花，女，53岁，农民，住浙江省磐安县窈川乡川一村。
诉讼代理人：陈永平、浙江省磐安县律师事务所律师。
被告(上诉人)：郑玉花，女，58岁，农民，住浙江省磐安县窈川乡川一村。
诉讼代理人：陆阿明，浙江省磐安县律师事务所律师。
被告(被上诉人)：郑福民，男，51岁，农民，住浙江省磐安县窈川乡川一村。
4 审级：二审。
5 审判机关和审判组织
一审法院：浙江省磐安县人民法院。
合议庭组成人员：审判长：许福星；审判员：马国强、屠天银。
二审法院：浙江省金华市中级人民法院。
合议庭组成人员：审判长：孟玲；审判员：施基律；代理审判员：鲍华敏。
6 审结时间
一审审结时间：1991年11月14日。
二审审结时间：1992年6月25日(经院长批准，延长审限期4个月)。
(二)一审诉辩主张
1 原告诉称：(1)坐落磐安县窈川乡川一村大屋后和洞头下楼屋各一间及坐落踏道脚平屋一
间，在1951年土改时由我与父亲郑周海二人登记所有；(2)1956年我父亲死后，由我与胞
姐即被告郑玉花二人继承了父亲的遗产；(3)被告郑玉花在父亲遗产未分割情况下，未与我
商量就在1991年3月擅自将由我与父亲土改时登记的房产全部出卖给被告郑福民。俩被告
的房屋买卖行为侵害了我的合法权益，请求法院依法确认我的房产所有权，废除俩被告之间
的房屋买卖关系。
2被告郑玉花辩称：(1)讼争房产，土改时虽由原告与我父亲二人登记，但一直由我居住使
用。(2)1990年2月我家分家时，原告丈夫在场，讼争房屋已由我家析产。原告丈夫在我家
分家约上签名画押。事后，原告也未提异议，证明原告已放弃了该房产。(3)原告已在他人
面前表示放弃继承父亲遗产，故讼争房产应属我所有。
3被告郑福民辩称：我与郑玉花订立房屋买卖合同时有村干部、自房人等八人见证，后又经
村、乡开具证明去财税部门交纳了房屋契税，因此，我向郑玉花购房，买卖手续完备，村、
乡支持，法院应维护我们的房屋买卖关系。
(三)一审事实和证据
磐安县人民法院于1991年3月15日受理本案后，经调查和审理。查明：
1931年郑周海与黄莲妹结婚，婚后生育被告郑玉花和原告郑满花姐妹俩。1950年3月黄莲
妹死亡。同年11月郑玉花与葛章茂结婚。葛章茂原籍浙江省东阳市，在川一村开药店。1951
年土改时，郑满花与其父郑周海二人为一户登记坐落在尚睦堂上台门大屋后和洞头下楼屋各
一间及坐落踏道脚平屋(厕所)一间(以上房产均系郑周海户祖遗房产)，土地房产证号为：1370
4号。郑玉花夫妻俩另立门户，在川一村参加土改，登记坐落在梅树下楼屋一间，土地房产
证为13778号，该屋郑玉花夫妇用于开药店。因土改期间郑周海患了精神病，郑满花当时又
年幼(13岁)，为了照顾郑周海及郑满花生活，郑玉花夫妇就与他们同住大屋后和洞头下房
屋，四人共同生活。1955年郑满花与同村村民郑华法结婚，婚后迁居男方家。次年，郑满
花夫妇住洞头下的房屋。同年郑周海死亡。郑周海晚年的赡养及丧葬均由郑玉花负责，此节
有郑俞瑞、付森林、郑尚勇的证词证明，郑满花也承认。郑周海亡故后，大屋后楼屋一间一
直由郑玉花夫妇居住。1966年郑满花得到了伯父郑章水的遗产后，从洞头下楼屋搬入郑章
水遗屋居住。同年，同村的郑有龙向郑玉花租住洞头下楼屋底层的前半间约5年。此后该屋
由郑玉花用于养猪及郑玉花、郑满花二户堆放一些杂物。1985年上台门住房户集资买中堂，
郑满花以洞头下争执屋屋主身份出资15元；郑玉花以上台门大屋后争执屋屋主身份出资10
元，有集资名录为证。郑满花与郑玉花双方对讼争房产的使用一直无争议。1990年2月郑
玉花户分家析产时，将上述三间房屋分给继子郑颖强(时年15岁)所有。分家时，郑满花之
夫郑华法等人在场，(郑满花当时外出)并以见证人身份在分书上签名捺印(见分家协议)。1991
年3月3日，郑玉花将上述讼争的三间房屋及街沿，溪滩垫基等作价人民币一万元绝卖给郑
福民所有，并立有文契。郑福民当场付房价7000元，双方约定在1991年底将房屋交付郑福
民使用。3月4日，郑满花得知郑玉花出卖房屋后即提出异议，并于同月11日诉至法院。
郑福民明知有争执，仍于同月18日付给郑玉花屋价款3000元，并于同年24日到税务部门
交纳了购房契税费600元。
(四)一审判案理由
磐安县人民法院根据上述事实和证据认为：
1 郑满花系讼争房产的共同共有人，依据最高人民法院1984年9月8日《关于贯彻执行民
事政策法律若干问题的意见》的规定，经土改登记的房屋产权，一般以土改登记为准。土改
时登记的房产所有证是公民享有房产所有权的凭证，也是人民法院审理经土改登记的房屋产
权纠纷时认定其权属的依据。本案讼争房屋产权土改时由郑满花与其父郑周海二人登记，郑
满花是该项房产共同所有人。
2 原告郑满花对郑周海遗产享有继承权。郑满花系郑周海之女，按我国婚姻法和继承法的规
定，郑满花是郑周海的遗产继承人。被告认为郑满花长期没有使用讼争房屋，是放弃了继承。
这种观点是错误的。《中华人民共和国继承法》第二十五条规定："继承开始后，继承人放弃
继承的，应当在遗产处理前，作出放弃继承的表示。没有表示的，视为接受继承"。最高人
民法院1985年9月11日印发的《关于贯彻执行〈中华人民共和国继承法〉若干问题的意见》
规定，"继承人放弃继承应当以书面形式向其他继承人表示。用口头方式表示放弃继承，本
人承认或有其它充分证据证明的，也应当认定其有效。"本案在审理中郑玉花未能提供郑满
花放弃继承的证据，法院也未搜集到郑满花已放弃继承的证据，应确认郑满花接受继承。
3 被告郑玉花对郑周海的遗产应当多分。《中华人民共和国继承法》第十三条规定："对该继
承人尽了主要扶养义务或者与被继承人共同生活的继承人，分配遗产时可以多分。"1951年
郑周海患了精神病，当时郑满花年纪尚小，郑周海的晚年生活和丧葬均由郑玉花负担，且郑
周海死前又一直与郑玉花共同生活，故郑玉花可多分得其父遗产。
4 郑周海的遗产未分割前，该项遗产属郑玉花、郑满花共同共有，共同共有人未经其他共有
人同意，擅自出卖共有财产，属侵权行为。购买人郑福民并非"善意取得"，房屋也尚未交付
使用，因此应宣布买卖关系无效，由郑玉花退还郑福民购房款一万元，因购房造成的经济损
失，由郑玉花、郑福民自行承担。
5 郑周海死亡后，郑玉花、郑满花对其遗产接受了继承，但未进行分割。《中华人民共和国
继承法》第十五条规定："继承人应当本着互谅互让、和睦团结的精神，协商处理继承问题。
遗产分割的时间，办法和份额，由继承人协商确定，协商不成的，可以由人民调解委员会调
解或者向人民法院提起诉讼。"可见，遗产分割的时间，办法和各人份额等问题，可由继承
人之间内部协商，法律对遗产分割的时间、办法、份额未作硬性规定。郑玉花、郑满花自19 56年继承了其父遗产后，一直对遗产未行分割，这是法律所许可的。现在剩下的只是遗产
如何分割的问题。依照最高人民法院1987年10月17日所作的关于继承开始时继承人未表
示放弃继承遗产又未分割的可按析产案件处理的批复精神，本案应按析产案件处理。本案分
割遗产首先必须在讼争房产中分割出属郑满花土改时所有的房屋及属于郑周海的遗产，然后
对属于郑周海的遗产部分由郑玉花、郑满花进行分割。
(五)一审定案结论
磐安县人民法院依照《中华人民共和国民法通则》第七十六条、第七十八条第一款，第二款
、第一百一十七条第一款和《中华人民共和国继承法》第二条、第十条第一款、第十三条第
三款、第二十五条第一款及最高人民法院《关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干
问题的意见(试行)》第八十九条之规定，判决如下：
(1) 俩被告的房屋买卖关系无效，被告郑玉花应退还被告郑福民的买屋款人民币一万元；自
本判决生效后十日内退清，因买屋造成的损失由俩被告各自承担。
(2) 坐落磐安县窈川乡川一村洞头下楼屋一间和踏道脚平屋一间归原告郑满花所有；坐落磐
安县窈川乡川一村大屋后楼屋一间，归被告郑玉花所有。
(3) 本案受理费410元由被告郑玉花负担。
(六)二审情况
1 二审诉辩主张
上诉人郑玉花诉称：
(1) 郑满花虽对讼争房产因土改登记而享有所有权，同时对父亲遗产享有继承权，但父亲去
世后讼争房产的占有、使用、收益、处分权均由我行使；
(2) 1990年2月郑华法在我家分书上签名的行为及此后一年内郑满花未表示异议，应推定
郑满花对我家分书内容已默示同意；
(3) 郑满花因超过诉讼时效期间而丧失了胜诉权。1966年我将洞头下楼屋出租郑有龙5年，
郑满花居住同村，明知出租房屋这一侵权行为，在二年内未提出异议，且在1987年民法通
则施行后二年内亦未起诉，故郑满花对争议房屋已超过诉讼时效期间。况且从1956年继承
开始到1991年提出争议已有30余年，根据《继承法》第八条"自继承开始之日超过二十年
的，不得再提起诉讼"的规定，郑满花也丧失了起诉权。
(4) 最高人民法院1984年9月8日印发的《关于贯彻执行民事政策法律若干问题的意见》
第五十条规定："继承开始后，在分割或处分遗产时，继承人明知而未主张权利，事后又要
求继承的，一般不予支持。"我家1990年分家时将父亲的遗产进行了处分，郑满花明知而未
主张权利，过一年后又要求继承，法院不应支持。
被上诉人郑满花辩称：郑玉花户分家时，我丈夫郑华法虽参加并在分家约上签字画押，但我
丈夫的行为并不能代表我本人。郑玉花的侵权行为从1990年分家时开始，而非1966年房屋
出租时，1991年我就提出起诉，因此未超诉讼时效。一审判决合理合法，请求二审予以维
持驳回郑玉花的上诉。
2 二审事实和证据
浙江省金华市中级人民法院经审理认为，坐落磐安县窈川乡川一村尚睦堂上台门的讼争房屋
，土改时由被上诉人郑满花及其父郑周海俩人登记，产权明确。郑周海生前对其财产未作处
分。郑周海去世后，郑满花对该项财产未明确表示放弃继承。故本案讼争房屋系郑满花和上
诉人郑玉花俩人共有。共有房产长期由郑玉花使用，是继承人之间未曾协商分割遗产所致，
郑玉花不能据此当然取得全部房产所有权。原审法院对本案认定事实清楚，证据确凿。
3 二审判案理由
金华市中级人民法院除同意一审的判案理由外，并认为上诉人郑玉花上诉称被上诉人主张房
屋产权已超过诉讼时效，此说于法不符。(1)本案不适用继承时效，因上诉人侵犯的不是被
上诉人的继承权。继承权指的是民事权利主体依法承受公民死亡后所遗留的财产的权利。本
案的被上诉人郑满花作为郑周海遗产的继承人，在郑周海死亡后没有作出放弃继承的表示，
按照继承法第二十五条第一款的规定，已接受了继承，期待权转变为既得权，已经实现了自
己的继承权。由于遗产在郑周海死亡时没有分割，被上诉人也由继承人转变为遗产的共有人，
因而，不存在侵犯继承权问题。上诉人侵犯的是被上诉人的财产所有权和遗产共有权，因而
应适用侵权时效。(2)侵权时效应从1990年2月上诉人分家析产时开始计算。1966年郑有
龙向上诉人租住洞头下楼屋底层的前半间，该屋其余部分由上诉人与被上诉人共同使用堆放
杂物，且租赁时间五年后终止，此段时间内我国尚无关于诉讼时效的法律规定，故不能以这
一行为作为诉讼时效起算点。1990年2月，上诉人在分家析产时，将讼争房屋作为自己所
有的财产分给儿子，从而构成对被上诉人的共有权的侵犯，诉讼时效应从此开始计算。(3)
按我国民法通则第一百三十五条之规定，侵权行为的诉讼时效为二年。被上诉人在1991年
3月11日即向一审法院起诉，没有超过时效，其诉讼请求应予支持。
3二审定案结论
金华市中级人民法院根据上述事实认定和判案理由，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第
一百五十三条第一款第(一)项之规定，判决如下：
(1) 驳回上诉，维持原判；
(2) 二审案件受理费410元，由上诉人郑玉花负担。
(七)解说
1 关于郑福民为本案的被告而非第三人问题。
对郑福民在本案诉讼中所处的地位，合议庭评议时有二种意见，一种意见认为依《中华人民
共和国民事诉讼法》第五十六条之规定，郑福民系本案无独立请求权的第三人，理由是：郑
福民与郑玉花订立购房合同时，郑福民是善意的，当时他不知道讼争房屋郑满花享有所有权
，因郑玉花在分家析产时，在分书中已处分了该项房产。至于郑满花提出争议后，郑福民再
付购房款3000元和诉讼期间纳税一事，是郑福民基于购房合同的履约行为。另一方面，郑
满花当时虽提出争议，但案件在审结前，房产权归属尚不明确，郑福民的继续付款和纳税行
为，不能视为当时就有对郑满花合法权利侵犯之故意，因此不能将郑福民列为本案被告。但
本案处理结果同他有法律上的利害关系，故应列为无独立请求权的第三人。另一种意见认为：
基郑玉花在1990年分家析产的行为，虽可认为郑福民在与郑玉花订立购房合同时，错误认
为郑玉花对其所卖之房具有所有权而非与郑满花的共有权。但在第二天郑满花提出异议后，
此时，郑福民作为同村居民，应当知道其所购房屋存有纠纷。在这种情况下，郑福民未中止
买房而继续进行买房行为，就不能认为是善意的了，而应认为是与郑玉花共同侵犯郑满花的
合法权益，应列为本案被告。法院采纳第二种意见定案是正确的。
2 关于郑华法参与郑玉花家分家析产行为的性质问题。
郑华法是郑满花之夫，他参与郑玉花家分家析产，并以见证人的身份在分书上签了字。但他
虽与郑满花结婚多年，却未与郑满花对争议房屋进行共同的使用、管理，因此对争议房屋未
形成与郑满花的夫妻共同财产。在郑满花未委托授权的条件下，郑华法的行为不具有代表郑
满花放弃争议财产所有权和共有权的含义，并构成与郑玉花一家对郑满花的争议房屋所有权
和共有权的侵犯。因为郑华法是自己的名义而非以郑满花的名义在分家书上签字的，所以也
不能认为郑华法的行为属于无权代理，也就不能适用民法通则第六十六条第一款"本人知道
他人以本人名义实施民事行为而不作否认表示的，视为同意"的规定。
3关于最高人民法院《关于贯彻执行民事政策法律若干问题的意见》第五十条规定的理解问
题。
1984年9月8日，最高人民法院《关于贯彻执行民事政策法律若干问题的意见》第五十条
规定："继承开始后，在分割或处理遗产时，继承人明知而未主张权利，事后又要求继承的，
一般不予支持"。这一规定发布时，我国继承法正在制订当中，这一规定在继承法尚未颁布
施行的情况下，人民法院审理继承纠纷案件，可以作为参照执行的依据。1985年继承法公
布施行后，最高人民法院在1985年9月11日印发了《关于贯彻执行〈中华人民共和国继承
法〉若干问题的意见》这一司法解释文件，但无论在继承法中，或者在最高人民法院的上述
司法解释文件中，都未将1984年的上述规定的内容吸收进去。这就说明，1984年最高人民
法院的上述规定，已经失效，在1985年以后的人民法院审判实践中，不能再予适用。
