房价上涨卖房人违约    法院判决支付违约金

    2009年11月张甲代其女儿张乙（甲方）与陈某（乙方）签订《定金协议书》，约定甲方将其所有的位于北京市海淀区的某房屋出售给乙方，成交价格为80万元；乙方购买上述房屋向甲方交付定金5万元；双方应于签署定金协议后3个工作日内签署《北京市存量房屋买卖合同》及《居间成交确认书》等相关法律文件等内容。

　　３天后张乙与陈某就上述房屋签订了《北京市存量房屋买卖合同》，张乙的配偶签署了同意出售房屋证明。张乙（甲方）、陈某（乙方）及北京链家房地产经纪有限公司（丙方）签订《过户、按揭代理合同》、《居间成交确认书》及《补充协议》。《过户、按揭代理合同》约定乙方委托丙方办理事项及付费标准为：代书费4000、协助办理上述房产的权属过户手续，服务费3000元、协助办理上述房产的权属过户手续服务费3000元；乙方同意承担此次房屋交易过程中甲方应向丙方支付的全部代理费用；甲、乙双方应于本合同签署之日向丙方支付上述费用及因申请贷款产生的评估费等内容。《居间成交确认书》第三条居间报酬中约定，乙方应于签署本文件之日向丙方支付居间报酬16000元。《补充协议》约定该房屋总价款为80万元，乙方于2009年11月向甲方支付定金5万元，该定金在交易中自动转为首付款的一部分；甲方在接到丙方的评估通知3日内配合评估公司对房屋进行评估；乙方应在出具评估报告后5日内将首付款50万元以自行支付的方式支付甲方；如本协议与《北京市存量房屋买卖合同》及《居间成交确认书》和《过户、按揭代理合同》发生冲突，均以本协议为准等内容。该《补充协议》第四条同时约定，若签订本协议后，甲方不将房屋出售给乙方，或者在签订本协议后，甲方提高房屋交易价格，均为甲方违约，应在违约行为发生之日起5个工作日内，以相当于房屋总价款的20%的数额向乙方支付违约金，乙方有权选择退房或要求继续履行合同，丙方收取乙方的所有费用不予退还，由甲方直接赔付乙方。

　　上述三份文件签署当日，陈某向张乙支付首付款37万元，同时陈某向链家公司支付中介费26600元，其中包括信息服务费16000元、代书费4000元、贷款服务费3000元、过户费3000元、代收评估费600元。

　　2009年评估公司为上述房屋出具房地产抵押评估报告。后张乙要求提高房屋价格5万元，否则不再房屋出售给陈某。陈某不同意，要求张乙按照合同约定履行义务。2010年1月链家公司通过快递方式发出催告函，告知张乙于2010年2月4日前配合办理上述房屋提前还款手续同时配合接收首付款余款，并于2010年2月8日办理完建委解抵押手续，于2010年2月10日前配合办理购买方的银行贷款的面签手续。后张乙仍未配合办理上述手续。

　　2010年3月陈某向法院提起诉讼，请求判决张乙返还首付款37万元及利息，支付违约金16万元，赔偿中介费损失26600元。

　　张乙辩称1、同意解除合同；2、同意按照同期中国人民银行存款利率支付利息，不同意按照贷款利率支付利息；3、违约金过高，要求调整降低；4、对于中介费，双方应合理分担，并且应扣除尚未发生的中介费用。

　　经法庭询问，链家公司职员表示由于诉争房屋没有实际办理贷款、过户，对于已收取的中介费中贷款、过户费可以退还陈某。

　　法院经审理认为，张乙与陈某签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《过户、按揭代理合同》、《居间成交确认书》及《补充协议》系各方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、法规的强制性规定，均合法有效，各方当事人均应按照合同约定全面、及时履行自己的义务。依据《补充协议》第四条的约定，张乙在签订协议后提高房屋交易价格，已构成违约，现张乙对陈某要求解除房屋买卖合同及补充协议表示同意，本院对此不持异议，但张乙应向陈某返还已支付的购房款37万元并支付违约金。虽张乙同意按照中国人民银行存款利率支付利息及合理负担中介费，但该费用并未超出双方约定的违约金数额，故陈某要求张乙支付利息及承担中介费，本院不予支持。考虑到房屋价格上涨的实际情况，对于张乙提出的违约金过高的抗辩理由，本院不予采信。

　　法院判决：解除陈某与张乙签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》；张乙向陈某返还购房款37万元，并支付违约金16万元；驳回陈某的其他诉讼请求。