近日，安徽阜阳颍泉区人民法院调解一起物业服务合同纠纷。李某购买阜城某小区住宅，房屋竣工验收合格、具备交付条件后，开发商按约通知其在指定期限内办理交房手续。李某因个人原因迟迟未办理交接，房屋一直未实际交付。物业公司进驻后提供了公共区域保洁、绿化、安保等服务。因李某长期拖欠物业费，物业将其诉至法院，要求支付2000余元。

调解中李某情绪激动：房子一天没住、钥匙没拿，凭什么交物业费？法官结合民法典及相关案例释明：开发商已履行通知及催告义务后，业主因个人原因未及时办理交房手续的，应视为房屋已完成交付，物业费由业主按约承担。物业服务具有公共属性，服务对象是小区公共区域和共用设施，并非针对特定房屋，个别房屋未交付并不显著减少物业公司的服务成本。最终李某当场支付欠费，物业撤回起诉。

这起小案揭示两个常见误区。其一，未实际入住不等于免交物业费。只要开发商依约通知交付、业主无正当理由拒绝收房，费用即起算。其二，物业服务存在瑕疵并非拒缴物业费的法定理由。业主对服务不满，可通过协商、投诉、诉讼等合法途径主张权利，但不能以拒缴对抗。

面对群体性物业纠纷，广西梧州市长洲区法院探索了示范判决加三轮调解模式。今年7月，某小区52名业主因开发商逾期交房违约金抵扣、物业进驻合法性、服务质量瑕疵等集体拒交物业费。法院没有简单立案，而是将法庭搬进小区，用一份示范判决厘清是非，再以三轮递进式调解逐户化解。截至9月底，该模式促成927件物业纠纷以调解或撤诉方式结案，实现审理一案、治理一片。

对业主而言，收房时应及时查验并办理交接，对交付条件有异议应合法提出并留存证据；对物业公司而言，应提升服务透明度、规范收费，以服务赢得业主认可。物业纠纷一头连着居民幸福感，一头关系企业健康发展，依法履约、理性维权才是正道。