建设工程与物业服务，一头连着群众安居，一头连着行业规范。近期，广东濠江法院从近年审结的建工、物业案件中精选发布十大典型案例，围绕物业费缴纳、格式条款效力、工程款支付、资质挂靠等焦点，厘清了业主、房企、物业及实际施工人的权责边界。

焦点一：业主与承租人的内部约定不能对抗物业公司。某业主将房屋出租，约定租赁期间物业费由承租人承担，后承租人未缴，业主拖欠物业费1.9万余元被诉。法院认为，业主与承租人的约定仅约束双方，未经物业公司同意，不能对抗物业公司；业主作为房屋所有权人，是法定缴费义务主体，逾期缴纳应承担违约责任。依据民法典第939条，建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同，对业主具有法律约束力。

焦点二：物业费不多退少补格式条款可因显失公平无效。一起案件中，前期物业服务协议约定房屋面积差异时物业费不再多退少补。经查，销售面积130.08平方米，不动产确权面积仅123.41平方米。法院认定该约定在面积变小时对业主显失公平，应按不动产确权面积计收，判令业主按123.41平方米支付。这提示物业拟定格式合同应遵循公平原则，不得设置不合理条款加重业主负担。

焦点三：工程已交付但未结算，发包人应支付尚欠工程款。某装饰公司起诉主张欠付工程款88万余元及利息，发包人以未书面结算、提起反诉主张违约金。审理中，法官释明造价鉴定成本高、周期长，引导双方对账，最终原告撤诉、被告撤反诉，达成由被告分期支付64万余元的和解。法院提示，工程完工交付后，双方对工程款有争议并非必须鉴定，可在查明事实基础上协商对账，降低诉累。

焦点四：发包人明知挂靠，与实际施工人形成事实合同。某工程公司主张被挂靠人身份向发包人主张工程款755万余元，法院查明发包人对挂靠知情、已与实际施工人结清全部工程款，遂驳回被挂靠企业的诉请。依据最高人民法院建设工程施工合同司法解释（一）第43条，该条仅规范转包和违法分包一层关系，挂靠及多层违法转分包中的被挂靠人不能直接向发包人主张工程款。

上述案例提示：业主应依法依约缴纳物业费，对物业瑕疵可通过合法途径主张而非拒缴；房企与施工方应重视过程对账与结算，避免久拖不决；实际施工人则应厘清自身在挂靠、多层转分包中的权利边界，依法主张工程款。