「买顶楼送露台」「买一楼送花园」，是二手房市场上常见的促销话术。然而，露台、花园等「赠送面积」究竟是谁的，却常常成为纠纷的导火索。近日，西安雁塔法院审结的一起房屋买卖合同纠纷，给所有奔着「赠送面积」购房的买家提了个醒。

2024年，A通过中介看中B位于高新区的一套商品房，建筑面积142平方米。最吸引A的，是屋外约300平方米的大露台。磋商中，B把露台作为最大卖点，连同平台上的花草、凉亭、院子装修一起「算进」了房价。A也曾追问露台来历，B坦言当初买房时露台就没写进合同，「如果写的话房价会贵很多」，还称使用露台「物业会睁一只眼闭一只眼」。A遂以远高出市场价的价格签约并支付定金4万元。此后A从物业了解到，该露台是业主共有公共区域，B并无所有权。因房屋售价远超市场价值，贷款未能获批，A要求解约，B只愿退还1万元，双方诉至法院。

法院经审理认为，合同虽未写明露台，但微信聊天记录还原了交易真相：B以「露台能用」为卖点并据此抬高售价，A正是奔着露台才下决心购房、支付定金，交易实质上包含对露台使用权的处分。而案涉露台并非房屋专有部分，本质属于业主共有区域，B无权单独占有使用，更无权出售。B以共有露台使用权为房屋增值、抬高房价，存在明显过错，应退还定金4万元。同时，A明知露台由物业管理、B无产权，仍抱侥幸心理支付溢价，自身亦有过错，故其「双倍返还定金」主张未获支持。最终法院判决B退还定金4万元。

法官指出，按照民法典规定，建筑区划内的公共场所、公用设施等空间属于业主共有，个别业主无权独占，更没资格拿来「卖钱」。卖家拿共有露台当筹码抬高房价，买家花高价买「露台梦」，都埋下了隐患：共有部分如何使用需业主共同决定，物业今天「睁一只眼」明天就可能要求恢复，买家高价买来的「使用权」随时可能破灭。

对购房者的提示十分明确：购买二手房时，对卖家宣传的各类「赠送面积」，务必查清是否写入不动产权证，属于专有部分还是业主共有。共有的露台、花园，卖家个人说了不算，写进合同也未必作数。与其事后对簿公堂，不如交易前多问一句、多查一步，别让「赠送」的惊喜变成维权的心累。