建设工程、房屋买卖、物业管理、房屋租赁是民生纠纷的集中领域。近期多地曝光的典型案例与裁判规则，为购房人、业主和承租人划出了权利边界。本文聚焦三类常见争议。

一、物业违规收费将被责令退还。四川广安2026年集中通报物业服务领域典型案例：武胜县某小区购房合同约定2025年6月交房，但项目未达竣工验收备案，业主实际接房延至2026年3月，物业却擅自以合同交房日起算并收取物业费。住建部门认定违规，责令逐户重新核算并全额退还，341户业主累计退还12.4万余元。依据《四川省物业管理条例》，未达交付条件的物业费用由建设单位承担，计费起点以实际合法交付为准。另一起案例中，物业以未结清物业费为由拒绝业主接房，被责令立即整改。

二、架空层属业主共有，物业不得擅自经营。广东江门中院2026年审结一起建筑物区分所有权纠纷：某物业将小区5幢首层架空层卖给商行用作经营，24名业主起诉要求腾退返还。法院依据民法典第二百八十七条及建筑物区分所有权司法解释第十四条，认定架空层属全体业主共有，物业擅自处分、进行经营性活动侵害业主权益，判决物业排除妨害、恢复原状，商行退出架空层。

三、以租代售交易违建，合同整体无效。2026年8月披露的一起案件中，当事人与物业签订租期33年的长期租赁合同并一次性付巨款，实质为以租代售；收房后合规装修并私自搭建自建房，后房屋因无规划审批被认定为违建并拆除。法院穿透合同外观，认定真实法律关系为房屋买卖，因标的为违建，合同整体无效，物业须返还购房款；合规装修损失按过错由物业承担七成，私自加建损失由当事人自担。

四、未签书面物业合同不等于免交物业费。前期物业服务合同由开发商与物业签订，对全体业主具有约束力。业主以未签合同为由拒交物业费的，法院一般不予支持，但物业收费须规范、公示，不得捆绑限制业主权利。

在房屋租赁中，承租人应注意审查出租人权限与房屋规划用途，对长期、大额付款的租赁安排保持警惕，避免名为租赁实为买卖的交易陷阱；发现违建风险应及时止付并咨询专业人士。购房人与业主应关注交付条件、共有部位权属与物业费计费规则，签约时核查规划与产权状况，遇侵权及时固定证据并通过投诉、仲裁或诉讼维权。