为规避购房资格或交易限制，一些交易采用"长期租赁"形式掩盖房屋买卖实质，即所谓"以租代售"。一旦房屋因属于违法建筑被强制拆除，当事人能否要回已付款项、装修损失又由谁承担？近期一则案例对这类纠纷的裁判规则作出清晰区分。

案情显示，当事人与某公司签订长期房屋租赁合同，约定租期三十三年，由当事人一次性支付大额款项，实质为以租代售的房屋交易。当事人收毛坯房后进行合规装修，并私自搭建自建房。后涉案房屋因未取得规划审批被认定为违法建筑并遭行政强制拆除。当事人诉请确认合同无效，要求返还全部购房款、赔偿装修及自建房屋损失。公司抗辩称拆除系当事人拒不配合所致，拒绝赔偿。

法院穿透合同外观，认定该长期租赁合同属于虚伪意思表示，真实法律关系为房屋买卖，因交易标的为违法建筑，合同整体无效。合同无效后，公司需全额返还购房款。

在损失分担上，法院作出明确区分：当事人为居住必要的合规装修，属于合理损失，结合使用折旧与双方过错程度，由公司对合规装修承担七成主要赔偿责任；而当事人私自搭建的自建房，属于违规扩建、自行扩大的损失，不在赔偿范围，由当事人自行承担。这一区分划定了违建交易中"合理损失"与"过错扩损"的边界。

裁判依据主要为民法典相关规定。第一百四十六条规定，行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效，以虚假意思表示隐藏的民事法律行为效力依法律规定处理。第一百五十三条规定，违反法律、行政法规强制性规定的民事法律行为无效。第一百五十七条规定，民事法律行为无效后，行为人因该行为取得的财产应当返还；有过错的一方应赔偿对方损失，各方都有过错的各自承担责任。第五百九十一条规定，一方违约后对方未采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失请求赔偿。

对交易者的提示：第一，违法建筑不得买卖，"以租代售"等变相交易同样面临合同无效的巨大法律风险；第二，购买房屋前应核实规划、建设审批手续，切勿轻信"长租即取得"；第三，即便合同被认定无效，善意装修等合理损失可依法主张，但私自违建扩损应由自身承担。守法交易、核验权属，是规避此类风险的根本之道。