花上千万元买一套东边套，看中的是三面采光，收房时却发现窗外是一堵巨大的防火墙，采光优势荡然无存。近日，上海普陀法院审结一起商品房买卖合同纠纷，为购房者与开发商之间的"不利因素告知义务"划出清晰边界。

汤女士选购上海普陀区某小区房屋时，认为东边套除南北方向外东侧也有窗户，视野采光更好，遂以高于其他户型的价格，总计1000余万元购买了该小区一套东边套期房。房屋交付前，汤女士实地查看才发现，房屋东侧窗户全被一堵墙体遮挡。她找到开发商，对方称这堵墙是为满足消防强制性要求设置的防火墙，在设计图上就有，符合相关规定，售楼沙盘也标注了防火墙位置。

但汤女士回忆，选房时收到的户型宣传册和相关告知书中，都没有提示这套房屋窗户外面有墙。协商无果后，她将开发商诉至法院，要求赔偿房屋折价损失52万余元。

法院审理认为，开发商掌握规划设计方案、知悉结构布局，有义务也有能力向购房者披露房屋及周边瑕疵信息。经审查，开发商印发的宣传册中，与汤女士所购房屋相同户型位置的示意图并未标识外侧防火墙；沙盘模型虽显示外立面存在差异，但受尺寸比例限制，难以苛求购房者在有限选房时间内精准辨识；作为告知不利因素最正式文件的"楼书"，也未对该防火墙作特别提示。

法院认定，开发商虽履行了部分告知义务，但未能充分提示，影响了汤女士作为买受人的选择权，综合考虑后判决开发商赔偿汤女士损失20余万元。

从法律层面看，开发商与购房者在商品房买卖中应遵循诚实信用原则。最高人民法院相关司法解释明确，出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对合同订立及价格有重大影响的，视为合同内容，违反应承担违约责任。即便属于规划范围内的不利因素，开发商亦负有充分、显著的告知义务，否则构成缔约过失或违约，须赔偿购房者因此遭受的信赖利益损失。

法官提示，对购房者而言，看"楼书"、沙盘远远不够，务必仔细查阅售楼处公示的周边环境与不利因素，对特别看重的因素可要求写入合同补充协议。对开发商而言，仅凭消防设计合规、部分材料有过笼统提示，并不能完全免责；如实、全面、清晰地告知每一位购房者所购房屋的具体不利因素，是法律规定的义务。