发布机关：中国人民银行、金融监管总局联合印发。

公布日期与施行日期：2026年8月28日印发，自印发之日起执行。

文件定位：本意见从宏观层面构建房地产信贷基础制度，与同日的商品住房开发贷款、个人住房贷款等五项融资管理办法共同构成新模式下房地产信贷制度体系。

核心内容要点

一、构建覆盖全生命周期的信贷产品体系。围绕房地产开发、建设、销售、运营全周期信贷需求，明确商品住房、保障性住房、租赁住房、商业地产等细分领域的贷款品种，统筹贷款对象、期限、用途、抵押率等要素。

二、确立主办银行制与差异化贷款期限。单个项目对应一家主办银行，由其单独或牵头银团发放开发贷款。开发贷款期限与建设销售周期匹配：预售项目最长5年，现房与商业地产项目最长7年，首次还本原则上在竣工备案后。

三、延后个人住房贷款发放时点并引入受托支付。贷款通过受托支付发放：现房销售受托支付至项目资金账户，预售受托支付至预售资金监管账户。开发建设阶段由主办银行封闭管理项目资金，销售阶段延后个贷发放，防范逾期交付引发金融风险。

四、个人住房贷款期限由30年延长至40年。上限由30年延至40年，具体期限由双方协商。贷款须符合最低首付比例，金额不超拟购住房评估价值；1年以内含1年可到期一次性或按月还本付息，1年以上按月还本付息。

五、存量房贷可协商调整。浮动利率个贷利率与全国新发放个贷利率偏离达到一定幅度时，借款人可协商变更利率水平，或申请新发浮动利率贷款置换存量贷款，由借款人自主选择；变更后加点幅度不得低于所在城市加点下限，金额不高于原贷款剩余本金。阶段性失去收入来源的，可与银行协商延后还款、展期、延迟还本等。

六、约束不规范抵押贷款。银行业金融机构不得发放金额随评估价值浮动、不指明用途的住房抵押贷款；购房人未全部归还贷款前，不得以再评估净值为抵押追加购房贷款。