物业服务合同纠纷是群众反映强烈的民生类纠纷。为统一裁判规则、做好物业纠纷矛盾预防化解，最高人民法院于2026年8月24日从各地法院报送的案例中选取五个物业服务合同纠纷典型案例予以发布。本次发布的案例具有一个鲜明特点：引导依法理性维权，构建和谐物业关系，物业服务人和业主均须依法行使权利、全面履行义务。

一、解聘物业后，原物业能否起诉否定业主大会决定

典型案例四涉及某物业服务人被业主大会决定解聘后的救济路径。原物业服务人认为物业服务合同解除造成其损失，试图以请求确认业主大会决议无效或者撤销的方式，推翻业主大会决定、否定业主共同意志。法院明确，物业服务人对业主大会关于选聘新物业服务人的决定不能提起诉讼，具有规则指引作用，有利于维护业主大会决定效力、依法保障业主行使共同管理权。如果原物业服务人认为合同解除造成其损失的，可以依照民法典第九百四十六条的规定另行主张。

民法典第二百七十八条规定，选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人，属于业主共同决定事项，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决，并经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。业主大会决定对业主具有法律约束力，解聘程序合法作出的决定，物业服务人应予尊重。

二、百余业主欠费，巡回审判批量化解

典型案例五展示了灵活运用巡回审判加示范调解方式批量化解涉众物业纠纷的路径。某物业为小区提供保洁、保安、电梯维保等服务，因多数业主未按时交纳物业费，物业难以维持运营，服务标准下降，矛盾加剧。物业在催收业主陈某欠费未果后将其诉至法院。审理法院研判发现，小区除陈某外还有一百多位业主欠交物业费，物业拟提起批量诉讼，遂决定前往小区开展巡回审理、现场办案。

庭审中，法院对物业的服务质量进行详细调查并释法说理，物业认识到自身服务确实不到位，在法院主持下与陈某当场签订调解协议，由业主根据物业提供的服务项目和服务质量等因素支付相应物业费。庭审结束后，法院开展普法宣传，引导物业与业主相互谅解，妥善化解了小区百余件潜在纠纷。

三、物业费以服务质量为对价

系列案例传递出一个核心规则：物业费以物业服务质量为对价。物业服务企业依约提供服务，业主应依约交费；但物业服务明显不到位的，业主可就服务瑕疵主张酌减，法院也会结合服务质量认定应付费用。物业起诉主张物业费，须举证已按约提供服务；业主对服务质量有异议的，应注意留存照片、视频、报修记录、沟通记录等证据。

四、维权提示

对业主而言，应依法履约交费、理性维权，不应用拒交费对抗服务瑕疵，而应通过业主委员会、社区、主管部门或诉讼途径主张权利。对物业企业而言，应规范服务、提质增效，以优质服务回应业主诉求。解聘物业应依程序由业主大会依法作出决定，确保共同管理权规范行使。