买房本是安心事，却因开发商逾期交房、拒不办证，叠加物业拖欠租金，变成群体维权。近日，运城市中级人民法院推荐的一起案例入选全省法院「民生小案·鉴证初心」典型案例：通过「个案示范+集中调解」，一次性化解某置业公司、某物业服务企业商品房买卖合同及委托经营系列纠纷，圆了93户家庭的「安居梦」。

基本案情：李某某等4名购房户与甲房地产开发公司签订商品房买卖合同，购置房产后又与乙物业服务企业签订委托经营协议，将房屋委托乙公司运营以获取租金。协议履行中，乙公司拖欠租金，甲公司未按约交房、协助办理产权登记，双重违约侵害购房户权益。协商无果后，4名购房户诉至基层法院，请求甲公司支付逾期交房违约金及产权登记赔偿金。

该案经基层法院一审、中院二审，甲公司不服二审判决向省高院申请再审，省高院审查后指令运城市中院再审。再审中发现，这4起案件并非孤立个案，基层法院另有89件同类一审案件待审，处理不当极易引发群体性维权，「小案件」背后潜藏「大隐患」。

运城中院秉持「实质性化解矛盾、一次性解决纠纷」理念，委托特邀调解员介入，将4起再审案件与89件一审同类案件统一调处，实现「同类案件集中办、关联案件统筹办、矛盾纠纷一体解」。在法官与调解员推动下，李某某等4户率先与甲、乙公司签订调解协议，以「个案示范」带动「批量化解」。最终，89件一审案件中67户现场签署调解协议，剩余22户两个月内陆续达成调解协议。93件案件全部达成调解协议，无一进入强制执行，83名购房户已领取租金和补偿。

本案折射出商品房买卖与委托经营叠加纠纷的典型风险。购房人与开发商、物业公司分别签订买卖与委托经营协议，法律关系相互独立，但履行相互牵连。开发商逾期交房、怠于办证构成违约，应承担违约责任；物业公司拖欠租金亦属违约。购房人签约时应核查规划与产权状况，关注交付条件与办证约定，遇侵权及时固定证据，通过投诉、仲裁或诉讼维权。对群体性纠纷，示范判决加集中调解往往比个案裁判更高效。