干活拿不到钱，对方却拿出一沓协议说「已经用7套房子抵账了」；房子卖不出去，又让工人「去找开发商」。面对这样错综复杂的建工纠纷，大连经济技术开发区人民法院没有「就案办案、机械司法」，而是通过「穿透式」审查揭开关联公司之间的「障眼法」，为施工企业挽回57万元工程款。

一、基本案情。原告某施工企业承接被告某重点地产项目园林景观工程。工程竣工结算后，被告尚欠原告工程款、质保金等共计77.5万余元。催讨时，被告拿出复杂协议称「钱已付清」：被告与原告、关联房企及原告两名员工共同签订《工程款抵扣协议书》，将欠付工程款转化为原告员工购买关联房企7套房屋的首付款；同时员工与关联房企签订《委托销售合同》，约定期限内未售出则解除抵扣协议。仅售出2套且首付款已返还原告，剩余5套未售出。被告称债权债务已消灭，让原告去告开发商。

二、穿透式审查破死结。若仅从合同外观审查，原告似乎只能另案起诉开发商违约。承办法官高晓明敏锐察觉，这样会让原告拿不到钱、还引发连环诉讼。为查清事实，法官依法将签订协议的两名员工追加为第三人。经庭审查实：两名员工系原告公司员工，签订协议纯属职务行为，真实权利人仍是原告企业；7套房屋中仅售出2套，首付款已返还原告，剩余5套均未售出；被告与开发商实为关联公司。由此揭开「以房抵工程款」表象下的真实法律关系。

三、实质性解纷。考虑到原告及两名第三人均在外省，法官建立专属线上沟通渠道，引导五位当事人在线提交证据、交换材料。庭审中向被告及关联房企充分释法明理，被告态度软化，同意扣除已售出2套房屋首付款，向原告支付剩余57万元工程款。针对原告「怕再被拖延」的顾虑，法官提出破局方案：由开发商对这57万元工程款承担连带给付责任。最终各方达成一致，纠纷圆满化解。

四、法律要点：以房抵债的效力边界。建设工程领域中，「以房抵工程款」常见，但其效力与履行受严格约束。民法典及建工相关规则下，工程款抵扣协议属代物清偿或新债清偿安排，若房屋未实际交付、未过户或约定解除条件成就，原工程款债权并未当然消灭。更为关键的是，施工企业依法享有建设工程价款优先受偿权，须在法定期间内主张。关联公司之间借「抵房」「委托销售」等操作转移财产、逃避付款的，法院可穿透审查认定真实债权债务关系，防范「程序空转」。

五、给建工企业的风险提示。第一，签订以房抵债协议须明确房屋具体信息、过户期限、未售出或无法过户时的处理及原债权是否恢复，切忌模糊约定。第二，及时主张建设工程价款优先受偿权，注意法定行使期限，避免「房子没到手、优先权也过期」。第三，遇到债务人以关联公司、复杂协议推脱，应收集其与关联方人格混同、财产转移的证据，请求法院穿透审查。第四，调解可附加「连带责任」等担保安排，降低执行风险。第五，全程留存工程签证、结算单、催款函等证据链。

建工欠款不应困在「抵房迷宫」里。以穿透式审查还原事实、以连带担保锁定履行，才能真正让施工企业的辛苦钱落袋为安。