开发商既拖欠工程款，又将土地及在建工程抵押给银行，工程竣工验收后无力偿债。当施工方的建设工程价款优先受偿权，遇上银行的抵押权，谁更优先？鲁法案例【2026】395清晰回答了这一问题：建设工程价款优先受偿权优先于抵押权，但其效力仅限地上建筑物价值，不及于建设用地使用权。

案情并不复杂。甲置业公司开发沿街商务楼，交由乙建筑公司总承包施工。工程竣工验收后，甲置业公司拖欠乙建筑公司工程款720万元。此前，甲置业公司为筹措资金，在施工中期就把建设用地使用权及地上在建工程整体抵押给丙银行办理经营性贷款，并完成不动产抵押登记。后甲置业公司无力偿还借款，丙银行胜诉后申请强制执行案涉房地产。

执行阶段，评估机构专项拆分估值：房地一体整体评估总价916万元，其中土地使用权对应价值340万元、地上建筑物对应价值576万元。司法网络拍卖成交价款860万元，扣除执行费、拍辅费、评估费、税费合计183万元后，剩余677万元参照评估价值比例折算：土地使用权拍卖价款251.3万元、地上建筑物拍卖价款425.7万元。

案款分配阶段，三方各执一词。丙银行主张抵押登记时间更早，剩余款项应全额清偿抵押债权；乙建筑公司主张工程价款优先受偿权已经生效判决确认，拍卖款应先兑付工程款；甲置业公司认可两方债权真实有效。

法院依据现行法律及司法解释，先界定权利边界：银行抵押权效力覆盖建设用地使用权及地上建筑物全部拍卖价值；建设工程价款优先受偿权仅针对承包方劳务、建材物化形成的地上建筑物对应价款，不及于建设用地使用权价值。但该优先受偿权是法定优先权，效力天然优先于登记设立的抵押权。

据此，法院拟定分配方案：先列支执行等公共必要成本183万元；对应地上建筑物拍卖价款425.7万元，第一顺位兑付乙建筑公司工程款；对应土地使用权拍卖价款251.3万元，用于清偿丙银行抵押债权。

本案提示建筑企业，行使优先受偿权须注意两点：一是权利范围限于地上建筑物，不能及于土地价值；二是须在法定期限内主张，逾期则丧失优先效力。对金融机构而言，接受在建工程抵押时，应充分评估工程款优先权的潜在顺位风险，合理设定授信敞口。