租房本是安身之所，却可能因房屋质量、押金返还生出纠纷。近期两起房屋租赁合同纠纷的判决，分别厘清了出租人的「适租义务」与押金的「非违约金」性质，对承租人和出租人均有借鉴意义。

第一起是「租到发霉房」。2024年6月底，张某与齐某、王某签订《房屋租赁合同》，承租某小区房屋，月租金4100元、押金8200元，租期自2024年7月1日至2025年6月30日。张某按约支付首月租金和押金合计12300元，准备入住时发现房屋存在大面积发霉、墙面脱灰严重的情况。张某家中有2岁幼儿，发霉环境明显达不到健康居住条件。张某当日即提出解除合同并搬离，但齐某、王某分文未退，且在合同解除次日即通过第三方平台重新招租。协商无果后，张某诉至法院。

法院审理认为，出租人负有确保租赁物符合约定用途和法定安全标准的义务。案涉房屋大面积发霉、墙面脱灰，已实质影响居住功能，未达到合同约定的适租状态，对居住者健康构成现实威胁，致使合同目的无法实现，出租人构成根本违约。张某在发现瑕疵后立即提出解除并搬离，解除通知已有效到达对方，出租人在次日重新招租亦可印证其认可合同关系终止。据此，法院判决确认合同解除，齐某、王某返还租金、押金，并支付资金占用利息和相应违约金。该判决已生效。

第二起是「提前退租押金该不该退」。新疆生产建设兵团阿拉尔垦区法院审结的案件中，张某租下李某商铺，约定租期6年、年租金1万元、押金5000元。3个月后张某因故无法经营欲退租，双方口头达成一致：已交租金不退、押金返还。但李某拖延至2024年底仍不退押金，张某遂起诉。庭审中李某承认答应的事，却又以张某提前退租构成违约为由拒绝退还。法院核对合同条款，双方并未约定提前退租押金将被没收；且张某按时交租、妥善使用房屋、未造成损坏。法官指出，押金并非违约金，合同解除后不能直接扣除，判决李某退还5000元押金。

两案共同指向《中华人民共和国民法典》的相关规则。第七百三十一条规定，租赁物危及承租人的安全或者健康的，即使承租人订立合同时明知该租赁物质量不合格，承租人仍然可以随时解除合同。第五百六十六条规定，合同因违约解除的，解除权人可以请求违约方承担违约责任，但尚未履行的终止履行，已经履行的可以请求恢复原状、采取补救措施并请求赔偿损失。

实务提示：签订租房合同时，双方应将解约方式、违约金标准、押金返还条件写入书面合同，尽量避免口头约定；承租人入住前应查验房屋消防、装修污染及墙面、卫生间是否渗水、发霉，发现严重影响居住安全或健康的问题要及时提出并固定证据；出租人则应确保交付房屋符合安全、卫生等基本居住条件，不得将存在重大质量隐患的房屋交付使用。押金是履约担保而非罚金，房屋设施完好、费用结清时应予返还。