买房时，销售人员信誓旦旦「凭网签合同和全款发票就能入读名校」，业主冲着教育资源下单，收房后却发现承诺落空。近期徐州「保利学府」事件，再次把商品房销售中的虚假宣传问题推到台前，也为购房者厘清了开发商的责任边界。

据公开报道，2025年业主购买徐州保利学府房屋时，无论是宣传资料还是销售人员口头承诺都很明确：凭网签备案合同及全款购房发票，即可入读南京师范大学附属学校徐州大学路实验学校。可今年报名时，业主被告知只能办理新生升学、无法办理转学。属地铜山区教育部门回应，保利学府虽属该学区，但根据政策，业主未取得房产证办理落户的，按规定无法转学。31名无法转学的孩子中，有人从外省市专为名校搬来徐州。2026年7月20日，铜山区市场监管局以虚假宣传对开发商处以罚款3万元（法定最高处罚）。

这并非孤例。济南市历城区住建局近期也回应了一起类似争议：中建雲啟鳳華项目宣传「历城二中正式签约」，实际签约主体为历城二中教育集团而非本校，配建学校尚未启动建设，核心信息均未落地，住建局已要求开发企业整改。太仓市人民政府的一则行政复议决定也指出，开发商在售房时通过多渠道反复强调「学校配套」，以明示、暗示方式诱导消费者产生「购房即可入读对应学校」的误解，即便标注「不做学区承诺」，也只是规避责任的格式条款，不能掩盖此前的虚假宣传。

法律层面，开发商的此类行为触及多条规定。《中华人民共和国广告法》第二十八条将「与商品或者服务有关的允诺等信息与实际情况不符，对购买行为有实质性影响的」认定为虚假广告。《房地产广告发布规定》第十八条明确，房地产广告中不得含有对规划或者建设中的交通、商业、文化教育设施以及其他市政条件作误导宣传的内容。开发商以「小字免责」对抗此前具体、反复的学区承诺，难以成立。

对购房者而言，市场监管部门的行政处罚决定书是关键证据。依据上述规定，受虚假宣传影响的业主可以主张：解除购房合同、退还房款，并索赔资金利息及相关损失；因孩子分开上学产生的接送交通费、雇人带娃等费用，亦可向开发商主张。若开发商提出退房方案，业主应注意该方案系开发商违约所致，中间产生的损失应由开发商承担。

实务提示：购房时不要轻信销售口头承诺和宣传单页，对学区、交通、商业等配套，应要求写入合同或补充协议，并核实教育部门的划片政策与落户要求；留存宣传资料、聊天记录、录音等证据；发现与承诺不符时，可先向市场监管部门投诉举报，再视情况提起民事诉讼，以行政处罚决定书作为有力佐证。