小区物业服务用房被开发商出租出售，业主能否要回？物业把架空层拿去经营，谁有权说「不」？以租代售买了违建房，合同还有效吗？近期多地法院公布的房地产与物业类典型案例，对这些问题给出了明确答案。

一、物业服务用房属全体业主，违规出售的合同无效

湖南湘潭岳塘区法院2026年2月一审宣判的一起案件中，某小区开发商于2013年将规划用途为物业服务用房的门楼2至4层整体招租，2017年又擅自出售给他人经营谋利。该房屋早在2015年即完成产权登记，产权人为全体业主。业主委员会起诉后，法院依据民法典等规定，确认买卖合同中涉及422.37平方米物业服务用房的条款无效，判决购买人限期返还房屋，开发商并赔偿占用损失46万元。依据民法典第二百七十四条，建筑区划内的物业服务用房属于业主共有。开发商擅自处分共有部分，其处分行为不能对抗全体业主。

二、架空层归业主共有，物业不得擅自经营

广东江门中院2026年审结的一起建筑物区分所有权纠纷中，某物业将小区首层架空层卖给商行经营，24名业主起诉要求腾退。法院依据民法典第二百八十七条（业主对侵害自己合法权益的行为有权请求停止侵害、排除妨碍）及建筑物区分所有权司法解释，认定架空层属于全体业主共有，物业擅自处分并进行经营性活动侵害业主权益，判决物业排除妨害、恢复原状，商行退出架空层。

三、以租代售违建房屋，合同整体无效

2026年8月披露的一起案件中，当事人与物业签订租期33年的长期租赁合同并一次性支付巨款，收房后装修并私自搭建自建房，后房屋因无规划审批被认定为违建拆除。法院穿透合同外观，认定双方真实法律关系为房屋买卖，因标的物为违建，合同整体无效，物业须返还购房款；因装修产生的损失按过错分担，物业承担七成，私自加建部分的损失由当事人自担。该案提示：对租期过长、一次性付清大额款项的租赁安排要保持警惕，签约前应核实房屋规划用途和产权状况。

四、物业违规收费须退还，交房时间决定计费起点

四川广安2026年集中通报的物业服务领域典型案例显示：某小区购房合同约定交房时间早于实际达到竣工验收备案的时间，物业擅自以合同约定日为起点收取物业费，被住建部门认定违规，责令逐户重新核算并全额退还，341户业主累计获退12.4万余元。依据物业管理相关法规，未达交付条件的物业费由建设单位承担，计费起点以实际合法交付为准。另一案例中，物业以未结清物业费为由拒绝业主接房，也被责令立即整改，物业服务与交房义务不能捆绑。

购房人和业主遇到类似问题时，应注意保存购房合同、交房通知、收费票据等证据；对物业违规收费可向住建部门投诉，对侵占共有部分的可以业主大会、业委会或个人名义依法起诉，及时固定证据是维权成功的关键。